Harianjogja.com, JOGJA— Istilah Hak Guna Bangunan atau HGB kembali menjadi perhatian setelah Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) menetapkan delapan orang sebagai tersangka dalam perkara dugaan suap pengurusan HGB di Kabupaten Bogor. Salah satu tersangkanya adalah Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk, Adrianto Pitojo Adhi.
KPK menduga perkara tersebut berkaitan dengan pengurusan pembukaan blokir dan pemecahan HGB yang dikelola Summarecon. Menurut KPK, Adrianto diduga menyerahkan Rp1,5 miliar melalui perantara kepada Erwin pada 27 Agustus 2026. Erwin disebut sebagai salah satu pihak yang diduga menjadi orang kepercayaan Menteri ATR/BPN Nusron Wahid.
Dalam konstruksi perkara yang disampaikan KPK, uang tersebut berkaitan dengan upaya pembukaan blokir dan pemecahan HGB Summarecon di Kabupaten Bogor. Sebagian dari uang itu, yakni Rp200 juta, kemudian disebut diserahkan Erwin kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor I Sontang Coin Manurung.
Kasus tersebut membuat HGB kembali menjadi istilah yang banyak diperbincangkan. Lantas, apa sebenarnya HGB, di atas tanah seperti apa hak tersebut dapat diberikan, dan berapa lama masa berlakunya?
HGB Adalah Hak untuk Mendirikan Bangunan
Secara sederhana, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan merupakan tanah milik pemegang hak tersebut. Karena itu, HGB tidak sama dengan Hak Milik atau HM.
HGB memberikan hak kepada pemegangnya untuk memanfaatkan tanah sesuai ketentuan dan mendirikan bangunan dalam jangka waktu tertentu. Hak tersebut juga dapat menjadi bagian dari kegiatan pembangunan dan bisnis properti.
Ketentuan HGB antara lain diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria serta PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. PP Nomor 18 Tahun 2021 saat ini berstatus berlaku dan menjadi salah satu dasar pengaturan hak atas tanah.
Karena karakteristiknya tersebut, HGB dapat digunakan dalam kegiatan pembangunan berbagai jenis properti. Hak ini berbeda dari Hak Milik yang memberikan hak kepemilikan atas tanah.
HGB Bisa Berdiri di Atas 3 Jenis Tanah
PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebutkan tiga jenis tanah yang dapat diberikan dengan HGB, yakni Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan atau HPL, dan tanah hak milik.
Pertama, HGB dapat diberikan di atas Tanah Negara. Dalam konteks ini, tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan pemberian hak dilakukan melalui mekanisme yang ditentukan dalam peraturan pertanahan.
Kedua, HGB dapat diberikan di atas tanah HPL. Hak Pengelolaan merupakan salah satu bentuk penguasaan atau pengelolaan tanah yang diatur dalam ketentuan pertanahan. Pemberian HGB di atas HPL memiliki keterkaitan dengan pemegang HPL dan ketentuan yang mengatur hubungan atas tanah tersebut.
Ketiga, HGB dapat diberikan di atas tanah hak milik. Dalam skema ini, pemegang hak milik atas tanah dapat memberikan HGB kepada pihak lain berdasarkan akta pemberian HGB di atas hak milik.
Dengan demikian, seseorang atau perusahaan yang memegang HGB tidak otomatis menjadi pemilik tanah dengan status Hak Milik. Hak yang dimiliki adalah hak guna bangunan dalam jangka waktu dan ketentuan yang telah ditetapkan.
Berapa Lama HGB Berlaku?
Masa berlaku HGB bergantung pada jenis tanah tempat hak tersebut diberikan. Untuk HGB di atas Tanah Negara dan tanah HPL, jangka waktu pemberiannya paling lama 30 tahun. Setelah itu, HGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun.
Sementara itu, HGB di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui berdasarkan akta pemberian HGB di atas hak milik.
Artinya, HGB bukan hak yang berlaku tanpa batas waktu. Pemegang hak perlu memperhatikan masa berlaku, ketentuan perpanjangan, serta persyaratan pembaruan hak sesuai jenis tanahnya.
PP Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur bahwa pemegang HGB harus memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak. Jika tidak lagi memenuhi persyaratan tersebut, pemegang hak wajib melepaskan atau mengalihkan HGB kepada pihak yang memenuhi syarat dalam jangka waktu yang ditentukan.
Mengapa HGB Banyak Digunakan untuk Properti?
Karakteristik HGB membuat hak ini relevan dalam pengembangan properti dan kegiatan usaha. Perusahaan dapat menggunakan HGB untuk mengembangkan bangunan atau kawasan tanpa harus memegang tanah tersebut dengan status Hak Milik.
HGB juga dapat beralih atau dialihkan sesuai ketentuan. Hak tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, sehingga mempunyai nilai ekonomi dalam kegiatan bisnis dan pembiayaan.
Dalam konteks perkara yang sedang ditangani KPK, persoalan yang disoroti bukan sekadar keberadaan HGB, melainkan dugaan adanya pemberian uang untuk pengurusan pembukaan blokir dan pemecahan HGB. KPK menyebut pihak Summarecon awalnya diminta Rp2 miliar, tetapi kemudian menyanggupi Rp1,5 miliar.
KPK menyebut penyerahan Rp1,5 miliar kepada Erwin dilakukan pada 27 Agustus 2026 melalui Yaser Alfarisi dan Rizal Pahlevi. Dalam konstruksi perkara yang disampaikan penyidik, Erwin kemudian menyerahkan Rp200 juta kepada Sontang untuk keperluan yang dikaitkan dengan pembukaan blokir dan pemecahan HGB.
Apa yang Perlu Diperiksa Sebelum Bertransaksi?
Status HGB menjadi salah satu informasi penting ketika seseorang hendak membeli, mengembangkan, mengalihkan, atau menggunakan tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Pemeriksaan tidak cukup hanya melihat ada atau tidaknya sertifikat.
Masa berlaku hak juga perlu diperhatikan, termasuk jenis tanah tempat HGB diberikan dan ketentuan mengenai perpanjangan atau pembaruannya. Status blokir, sengketa, serta beban Hak Tanggungan juga merupakan bagian yang perlu diperiksa sebelum transaksi dilakukan.
Untuk HGB yang berdiri di atas tanah HPL, hubungan dengan pemegang HPL juga menjadi hal yang perlu diperhatikan. Sementara dari sisi pemanfaatan, kesesuaian penggunaan tanah dengan ketentuan tata ruang perlu menjadi bagian dari pemeriksaan.
Perkara HGB yang kini ditangani KPK menunjukkan bahwa proses administrasi pertanahan dapat melibatkan sejumlah tahapan dan pihak. Namun, status HGB itu sendiri merupakan hak atas tanah yang secara resmi diatur dalam peraturan perundang-undangan, sedangkan dugaan tindak pidana dalam perkara tersebut merupakan persoalan yang sedang diproses oleh KPK.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.
